Immobilier : PLANTAGENÊT PATRIMOINE CONSEIL - Conseil en patrimoine

A) De Robien
Le principe Vous faites l’acquisition d’un logement neuf, que vous vous engagez à louer nu pendant 9 ans minimum, à titre de résidence principale.

Vos avantages : Vous bénéficiez des avantages habituels des propriétaires bailleurs, à savoir la déductibilité des intérêts d’emprunt et des charges réelles du propriétaire.
Vous amortissez votre logement à raison de 6% du coût d’acquisition sur les 7 premières années, puis 4% /an pendant les 2 années suivantes, soit au total 50% du prix de votre acquisition. Résultats : Une économie d’impôts très substantielle si votre tranche d’imposition est élevée, ou si vous disposez déjà de revenus fonciers taxables.
Un logement qui sera en grande partie payé par votre locataire et par l’Etat.

Un patrimoine immobilier qui, une fois payé, vous rapportera une rente sous forme de loyers.

B) Immobilier - Borloo Le principe : Vous faites l’acquisition d’un logement neuf intermédiaire, que vous vous engagez à louer nu pendant 9 ans minimum, à titre de résidence principale, à un ménage respectant les plafonds du PLI. Vous respectez un plafond de loyer fixé par décret.
Vos avantages : Vous bénéficiez des avantages habituels des propriétaires bailleurs, à savoir la déductibilité des intérêts d’emprunt et des charges réelles du propriétaire. De plus, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur les loyers de 30%.
Vous amortissez votre logement à raison de 6% du coût d’acquisition sur les 7 premières années, puis 4% /an pendant les 2 années suivantes, puis 2.5% pendant 6 ans soit au total 65% du prix de votre acquisition.

Résultats : Une économie d’impôts très substantielle si votre tranche d’imposition est élevée, ou si vous disposez déjà de revenus fonciers taxables.
Un logement qui sera en grande partie payé par votre locataire et par l’Etat.
Un patrimoine immobilier qui, une fois payé, vous rapportera une rente sous forme de loyers.
Avertissement : Nous tenons à rappeler l’importance de la qualité du bien immobilier sur laquelle repose votre opération. Dans le cadre de votre opération Robien, comme pour tout investissement immobilier vous devez être très vigilant sur la situation du bien. Le marché locatif de la ville choisie est-il ou non saturé ? La ville est-elle en développement économique ? Le quartier est-il un bon quartier……..etc. Autant d’éléments sur lesquels nous sommes très attentifs.
Ne soyez pas aveuglé par l’économie fiscale présentée et/ou par une étude aux résultats trop mirifiques.

ZRR – Résidences de tourisme
Le principe : Vous faites l’acquisition d’un logement neuf (sur plans ou livré), dans une résidence de tourisme située dans un des secteurs dits de « revitalisation rurale », à la montagne, à la campagne ou à la mer.
Vous vous engagez à louer nu pendant 9 ans minimum, à l’exploitant professionnel de la résidence, qui en assurera la gestion locative sur le marché international du tourisme.

Vos avantages : Vous achetez le logement HORS TVA (économie de 19.6%). Vous déduisez de votre impôt, sur une durée de 6 ans 25% du prix de l’acquisition plafonné à 100.000€ pour un couple marié, et 50.000€ dans les autres cas.
Soit pour un couple marié, une économie de 4.166€ par an pendant 6 ans.
L’exploitant vous garanti le loyer par bail commercial, quelque soit le taux de remplissage de la résidence.
Vous pouvez, sous certaines conditions, réservez des périodes d’occupation dans la résidence.

Résultats :
Une économie d’impôts substantielle, étalée sur 6 ans.
Un logement payé en grande partie par l’Etat et par votre locataire.
Et au bout du compte un patrimoine immobilier qui, si vous le conservez, vous rapportera une rente régulière et permanente sous forme de loyers.

Consultez le cabinet pour une étude personnalisée.

Girardin – logements outre mer
Le principe : Vous faites l’acquisition d’un logement neuf, situé outre mer (DOM – TOM).
Vous vous engagez à le louer nu pendant 5 ou 6 ans, à titre de résidence principale.
Dans le régime dit « intermédiaire » il y a un plafond de ressources pour le locataire, ainsi qu’un plafond de loyer au m², et 6 ans de conservation.
Dans le régime dit « libre », il n’y a aucun plafond, mais seulement 5 ans de conservation.

Vos avantages : Vous déduisez de votre impôt, caque année pendant 5 ans, 10% du prix de votre acquisition, soit au total 50% (le prix d’acquisition défiscalisable étant plafonné à 2024.61€TTC le m² pour 2006)
NB : en secteur libre, vous ne déduisez que 40%, avec le même plafonnement.

Résultats :
Une économie d’impôts très importante et immédiate, (dès le premier janvier de l’année qui suit l’achèvement des travaux)
Un logement payé en grande partie par l’Etat et par votre locataire.
Pour vous un effort d’épargne très réduit.
Et au bout du compte un patrimoine immobilier qui, si vous le conservez, vous rapportera une rente régulière et permanente sous forme de loyers.

A) Malraux
Le Principe : Vous achetez, pour le louer pendant 6 ans minimum, à usage de résidence principale, un ou plusieurs logements nus, dans un immeuble qui fait l’objet de travaux de rénovation validés par une autorisation spéciale de travaux, délivrée par la Préfecture.
Ces logements sont situés dans un secteur sauvegardé, au sens du code de l’urbanisme.

Vos Avantages : Les travaux de démolition, de reconstruction et de transformation des biens sont déductibles de votre revenu foncier, ainsi que toutes les autres charges liées à l’opération, notamment sous certaines conditions, les intérêts d’emprunt.
Le déficit foncier généré par l’opération (à l’exception des intérêts d’emprunt, reportables) est déductible de votre revenu global.

Résultats : Un effet d’écrasement d’impôt assez spectaculaire (des cas d’effacement de 100.000€ en 2 ans ne sont pas rares).
Un logement payé en grande partie par l’Etat et par votre locataire.
Un effet de levier financier très important.
Le charme des vieux quartiers et de la belle pierre.

B) Monuments Historiques
Le Principe : Vous faites l’acquisition d’un bien immobilier bénéficiant d’un classement « monument historique », ou qui est inscrit à l’inventaire permanent des monuments historiques.
Ce bien à usage de logement va faire l’objet d’une rénovation lourde, dans le respect des exigences liées au classement de l’immeuble.
Le logement devra être loué, sans contrainte particulière quant au mode d’exploitation (résidence principale, résidence secondaire, location, hôtellerie).

Vos avantages : Pourvu qu’il y ait des loyers, la totalité des charges foncières (tous les travaux, les intérêts d’emprunt, les charges locatives, la taxe foncière, etc.) sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire, générant ainsi un déficit foncier très conséquent.
Le déficit foncier ainsi constaté, est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du propriétaire.

Résultats : Un effet d’écrasement d’impôt assez spectaculaire (pas de plafonnement).
Un logement payé essentiellement par l’Etat et par votre locataire.
Un effet de levier financier très important.
Le charme de la vieille pierre chargée d’histoire.

Avertissement : L’offre de qualité est particulièrement rare en Malraux et MH. L’avantage est certes important, mais attention à ne pas surpayer le bien et aux promoteurs qui négligent le formalisme du montage de ces opérations.
Le Cabinet est très vigilant quant à ces aspects.

Consultez le cabinet pour une étude personnalisée.

Le Statut du Loueur en Meublé
Le Principe : Le statut de loueur en meublé s’applique au propriétaire d’un logement, neuf ou ancien, loué meublé à une personne physique ou morale. Les revenus de cette activité relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le loueur en meublé est dit « non professionnel » (LMNP) lorsque les loyers encaissés sont inférieurs à 23.000€ par an.
Il est dit « professionnel » (LMP) lorsque les loyers encaissés dépassent 23.000€/an ou lorsqu’ils représentent plus de 50% des revenus du propriétaire. Il est alors obligatoirement inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Micro-loueur : Si vos charges n’excèdent pas 72% de vos revenus locatifs, vous avez intérêt à choisir ce statut. Dans ce cas, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 72% des loyers, et seulement 28% des loyers seront soumis à l’impôt.

LMNP : Vous choisissez ce statut si vos revenus sont inférieurs à 23.000€/an, et si vos charges excèdent 72%, ce qui est toujours le cas si le bien est financé à crédit. Vous êtes considéré comme l’exploitant d’un bien commercial qui va générer des déficits sous l’effet des intérêts d’emprunt et des amortissements. Ce déficit sera imputable sur les bénéfices de même nature, et reportables pendant 5 ans. Vous échappez ainsi à la fiscalité des BIC pendant toute la durée du prêt. Ensuite, vos revenus BIC ne seront fiscalisés qu’après épuisement des amortissements.

LMP : En plus des avantages ci-dessus, les frais d’acquisition, d’ingénierie et de premier établissement seront défiscalisés dès la première année sous certaines conditions, et vos déficits seront reportables indéfiniment. Vous bénéficiez d’exonération de plus-value dés la sixième année de détention.
Vous pouvez bénéficier de droits de succession réduits si l’acquisition se fait via une SARL de famille.
Par ailleurs, en LMNP comme en LMP, sous certaines conditions, le bien peut-être acquis en récupération de TVA.

Résultats : Un patrimoine immobilier conséquent, acquis pour un effort d’épargne restreint pendant toute la période de remboursement de l’emprunt.
Au bout du compte, un patrimoine immobilier qui, si vous le conservez, vous rapportera d’importants revenus , qui seront INTEGRALEMENT NON FISCALISES, tant qu’il restera des amortissements différés.